카자흐스탄 부동산 연합회장이 말한 부동산 시장의 향후 전망은?

“카자흐스탄의 아파트 가격은 기록적인 수준으로 떨어졌습니다.” “위기는 끝났고, 집값은 곧 오를 것이다.” 이러한 예측을 많은 뉴스 사이트에서 내놓고 있지만, 이러한 것이 실제가 되는 경우가 많은가? 이러한 센세이션한 뉴스가 누구에게 이득이 되며 실제 부동산 시장에서 어떠한 일이 일어나고 있는지 Zakon.kz에서 알아보았다. 

첫 번째 질문, 누가 이익을 얻느냐에 대한 답은 분명하다. 이는 부동산 시장 자체에 도움이 되고 여기에 관련된 모든 참여자에게 이득이 된다. 그리고 재미있게도 구매자에게도 득이 되는 상황이다. 소음이 많을수록 관심도 높아진다. 그리고 관심이 많을수록 거래 가능성이 높아진다. 거래가 많을수록 가격 범위가 커진다. 이것이 바로 시장 스스로 공급과 수요에 맞춰 시장 가격을 조정한다는 것이다.

카자흐스탄 부동산 시장 상황에 대해 카자흐스탄 부동산 연합회 니나 루키야넨코 회장에 따르면 이 부문은 오랫동안 심각한 정체 상태에 있었으며 상승세는 없을 것으로 예상된다고 한다.

지난 12개월 동안, 아니 어쩌면 그보다 조금 더 일찍 나타난 주요 트렌드는 전국적으로 총 구매 및 판매 거래 건수를 월 약 3만 건 수준으로 유지되고 있는 것이라고 전문가는 설명한다. 2024년 7~8월 총 거래 수가 월 4만 건을 초과하면서 약간의 회복세를 보였지만 이 때를 제외하고 사실 수치는 매월 거의 변하지 않았다.

“당시의 특징은 시공사의 판매 행사 건수가 눈에 띄게 많았다는 것입니다. 이는 장기 할부, 구매 계약금 감소, 우대 이자율을 이용한 은행과의 공동 프로모션입니다.”라고 니나 루키야넨코 회장은 설명했다.

텡게의 가치 하락은 부동산 구매 및 판매 움직임에 어떠한 영향을 미쳤는가? 텡게 가치의 하락을 사람들에게 부동산 구매를 부추기는 요인으로 활용하고 있다. 지금 주택을 구매하지 않는다면 내일은 더 비싸질 것이라는 논리로 말이다. 하지만 니나 루키야넨코 회장의 의견에 따르면, 아직까지 텡게 환율의 변동이 주택 가격에 영향을 끼치지 않았다고 한다.

“부동산은 가장 비싸고 가장 변동하지 않는 상품입니다. 부동산 가격은 통화 가치 하락에 대응하는 일련의 변화 중 마지막이 될 것입니다. 부종산 1sqm를 가장 굳건한 환율이라고 부르는 것은 우연이 아닙니다. 이는 그 어떤 주요 통화보다도 안정적입니다.”라고 니나 루키야넨코 회장은 설명했다. 

이 외에도, 전문가에 따르면 2015년에 부동산 시장의 환율 변동을 완화하기 위한 목적으로 국가 차원의 조치가 취해졌다고 한다. 즉, 모든 가격을 달러로 표시하지 않고 텡게로만 표시하도록 정책을 도입했다. 그리고 이 조치는 효과를 발휘했다.

“달러 환율이 상승하면 자신의 부동산 텡게 가격을 올려서 게시하는 판매자가 여전히 있습니다. 그러나 판매자는 이로 인한 효과를 기대해서는 안됩니다. 구매자는 그러한 물건에 관심을 가지지 않을 것이기 때문입니다.”라고 니나 루키야넨코 회장은 언급했다.

니나 루키야넨코 회장이 부인하는 또 다른 소문은 우대 모기지가 주택 시장을 붕괴시킨다는 의견이다.

“우대 모기지는 특정 시민 집단에만 영향을 미쳤습니다. 특히 그러한 우대 프로그램이 거의 없었고 은행은 시공사와 사전에 향후 6개월 동안 가격을 고정하기로 계약을 체결하였습니다. 이는 우대 프로그램에 따라 승인을 받은 차용인이 자신의 아파트를 고를 수 있는 가능성을 가지도록 하기 위함입니다.”라고 니나 루키야넨코 회장은 자신의 의견을 말했다. 

올해 말 예측에 대해 니나 루키야넨코 회장은 올해에는 어떤 급변화가 일어나지 않을 것이라고 한다. 현재 우리가 겪고 있는 상황이 지속될 것이며 이는 시장의 발전을 기대할 수 없다는 것이다. 

“가장 중요한 것은 잘못된 결론을 국민들에게 알리지 않고, 통계 지표에 대한 잘못된 해석으로 그들을 걱정시키지 않는 것입니다. 아스타나에서 부동산 시장 가격은 전년 대비 54% 증가했다는 등의 다양한 거짓 뉴스를 알리는 가짜 전문가들을 믿을 필요가 없습니다.”

전문가는 이제 급격한 가격 하락이나 인상과 같이 부동산 시장에 급격한 변화가 있기 위한 전제 조건이 없다고 주장하고 있다.

“2차 시장의 주택 가격이 5% 증가하고 신규 분양 주택 가격이 연간 2% 증가했다는 최신 통계는 전혀 사실과 맞지 않습니다. 이는 연간 가격 변동이 아닙니다. 단지 2023년 9월의 가격과 2024년 9월의 가격만 비교한 것입니다. 우리는 매달 1sqm당 가격이 0.4%에서 0.6%로 변동되고 있는 것을 알고 있고 이는 사실입니다.”라고 전문가는 설명했다.

그리고 인플레이션 지표를 살펴보면 인플레이션이 이 범위에 있음을 알 수 있다. 결론은 무엇인가? 결론은 간단하다. 부동산 가격은 정체되어 있다. 즉, 인구의 유효 수요에 따라 변동한다고 부동산 전문가는 결론지었다.

카자흐스탄 전략기획청 국가통계국 최신 데이터에 따르면 2024년 8월부터 9월까지 한 달 동안 신규분양주택 판매 가격은 0.8%, 2차 시장 주택 가격은 0.2% 증가했다. 동시에 주거에 편리한 조건을 갖춘 주택의 임대료는 1.5% 증가했다.

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